Der 31.12.2026 ist der kleinere Teil. Die Arbeit fängt danach an.

Vier Bestandteile, und das ist ein Mindestinhalt, kein Vorschlag. Die Reihenfolge steht so in der Verordnung.

Ein Bußgeld sieht die Heizkostenverordnung nicht vor. Sie kennt an dieser Stelle überhaupt keine Ordnungswidrigkeit. Die einzige dort geregelte Folge ist ein Kürzungsrecht des Nutzers: Er darf seinen Anteil an den Kosten um 3 vom Hundert kürzen. Das Recht steht dem Nutzer zu, es wird nicht von Amts wegen verhängt, jemand muss es also geltend machen. Und es gilt beim Wohnungseigentum ausdrücklich nicht im Verhältnis des einzelnen Eigentümers zur Gemeinschaft. Für eine Verwaltung heißt das: In der Mietverwaltung trifft es Sie, in der WEG-Verwaltung liegt der Fall anders. Quelle: § 12 Absatz 1 Sätze 2 und 4 Heizkostenverordnung, abgerufen am 30.08.2026.

Die bekannteren 15 Prozent sind eine andere Sache. Sie hängen daran, dass überhaupt nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird, nicht an der Frist und nicht an der Monatsinformation. Wer beides zusammenwirft, rechnet mit einer Zahl, die für seinen Fall nicht gilt.

Was der Verordnungstext nicht sagt, sagen wir auch nicht: ob sich die Kürzung auf die ganze Jahresabrechnung bezieht oder nur auf die betroffenen Monate, ob sich mehrere Kürzungsrechte addieren, und was eine verspätete gegenüber einer ausgebliebenen Information auslöst. Zu allen drei Fragen steht dort nichts, und Fachbeiträge, die es trotzdem ausrechnen, rechnen ohne Grundlage.

„Ab 2027 flächendeckend" stimmt nicht. Die Verordnung nimmt ganze Raum- und Gebäudearten von den Pflichten aus, und zwar von der Nachrüstung und der Monatsinformation gleichermaßen. Genannt sind unter anderem Gebäude mit einem Heizwärmebedarf unter 15 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr, Räume, bei denen die Erfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist, Räume, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann, sowie Alters- und Pflegeheime und Studenten- und Lehrlingsheime. Quelle: § 11 Absatz 1 Heizkostenverordnung, abgerufen am 30.08.2026. Bei der Altbau-Ausnahme kommt es auf die Bezugsfertigkeit der Räume an und nicht auf das Baujahr des Gebäudes, und beide Voraussetzungen müssen zusammen vorliegen.

Dazu kommt eine Ausnahme, die im Einzelfall greift und dafür keinen Antrag und keine Behörde braucht: wenn die Nachrüstung wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder zu unangemessenem Aufwand oder unbilliger Härte führen würde. Wer sich darauf beruft, muss es allerdings selbst darlegen und trägt das Risiko, wenn ein Gericht es später anders sieht. Schwellenwerte nennt die Verordnung dafür nicht, weder Beträge noch eine Amortisationsdauer. Quelle: § 5 Absatz 3 Satz 2 Heizkostenverordnung, abgerufen am 30.08.2026. Daneben gibt es den formellen Weg über eine Befreiung durch die nach Landesrecht zuständige Stelle, § 11 Absatz 1 Nummer 5. Welche Stelle das ist, richtet sich nach Landesrecht und steht nicht in der Verordnung.

Wer 2026 nachrüstet, entscheidet damit auf Jahre, wer die Geräte lesen kann. Die Verordnung baut dagegen vor: Übernimmt später jemand anderes das Ablesen, muss dieser die Geräte selbst per Funk lesen können, und das dafür nötige Schlüsselmaterial ist dem Gebäudeeigentümer kostenfrei zur Verfügung zu stellen. Quelle: § 5 Absatz 5 Heizkostenverordnung, abgerufen am 30.08.2026.

Das ist der eigentliche Hebel für einen späteren Wechsel, und er verfällt still, wenn ihn niemand einfordert. Ein Anspruch, der im Gesetz steht und den nach dem Einbau niemand ausübt, hilft am Tag des Wechsels nicht. Deshalb gehört er vor die Beauftragung, schriftlich, zusammen mit der Frage, wo die Schlüssel danach liegen und wer sie herausgibt.

Und die zweite Hälfte davon ist ein Termin: Für Geräte, die bis zum 1. Dezember 2022 eingebaut wurden, greift die Herstellerunabhängigkeit erst nach dem 31. Dezember 2031. Wer heute wechseln will, kann sich auf sie also oft noch gar nicht berufen.

Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Das ist der ganze Satz, den das Gesetz dazu sagt. Zur Form sagt es nichts: kein Wort über den Ort, über Originale, über Kopien, über Technik. Quelle: § 18 Absatz 4 Wohnungseigentumsgesetz, abgerufen am 30.08.2026.

Alles Weitere ist Auslegung durch Gerichte, und die ist dünner, als die Fachpresse es aussehen lässt. Zur heute geltenden Fassung hat der Bundesgerichtshof nichts entschieden. Was es gibt, sind Entscheidungen einzelner Instanzgerichte, und die gehen in eine Richtung: Der Anspruch ist ein Einsichtsanspruch und kein Zusendungsanspruch. Ob ein Portal oder ein Datenraum ihn erfüllt, ist offen, und zwar in beide Richtungen. Wer Ihnen das eine oder das andere als geklärt verkauft, hat es nicht nachgeschlagen.

Deshalb sagen wir dazu nur den Teil, der keine Rechtsfrage ist. Wer papierlos arbeitet und Einsicht im Büro gewährt, braucht dort etwas, woran sich die Dateien ansehen lassen. Und dabei darf der Besucher nicht an alles andere herankommen: nicht an andere Objekte, nicht an andere Eigentümer, nicht ans Postfach. Das ist eine Frage von Zugriffsrechten und Geräten, und die ist unsere.

Wir sagen Ihnen nicht, ob eine Vorschrift für Sie gilt. Ob ein Objekt unter eine der Ausnahmen fällt, ob die Nachrüstung im Einzelfall unbillig wäre und wie ein Kürzungsrecht in Ihrem Fall zu bewerten ist, entscheiden Sie mit Ihrem Fachberater. Wir sind keine Rechtsberatung und geben auch keine Auskunft, die so klingt. Was auf dieser Seite steht, ist der Verordnungstext mit der Adresse daneben, damit Sie ihn selbst lesen können.

Wir rechnen nicht ab und wir messen nicht. Die Heizkostenabrechnung macht Ihr Messdienstleister, die Buchung Ihr Verwaltungsprogramm. Wir sprechen auch nicht für die beiden: Zu Fahrplänen, Fassungen und Funktionen sagen wir nichts, was wir nicht vorher dort geklärt haben.

Und wir sind nicht rund um die Uhr da. Unsere zugesagte Reaktionszeit gilt montags bis freitags von 8 bis 17 Uhr. Wer eine durchgehende Überwachung braucht, braucht einen anderen Zuschnitt, und den sagen wir Ihnen dann auch. Wie wir grundsätzlich abrechnen, steht offen auf einer eigenen Seite: So rechnen wir ab.

Was wir stattdessen laufend machen, und zwar für die IT im Haus insgesamt: IT-Wartung. Wenn niemand im Haus dafür zuständig ist, ist das der Zuschnitt dafür: Externe IT-Abteilung.